六都房價「這11區」價跌逾15％~~租金&房貸小算盤

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
資金派對結束，全球進入升息循環，IMF日前更警示，亞洲房價面臨暴跌風險。事實上，從今年下半年開始，房市即轉向空頭，而台南市不動產估價師公會從8月起，每月進行3次房價監測統計，8月時就已見房價下行跡象，如今已觀測4個月，從最新數據來看，六都之中有39區下跌，其中11區跌幅逾15％。
根據台南市不動產估價師公會針對六都20至70坪的成屋進行實價登錄彙整查價，統計8月以來的增減價，21日的查價結果顯示，較9月21日首次查價，受到中南部仍在漲的影響，使得六都均價微漲0.42％，但雙北與桃園仍無力反彈。

台中市東區雖有LaLaport購物商城即將開幕加持，但房價卻位居跌幅榜第一。圖／翻攝自GoogleMaps

六都已有11個行政區，跌價超過15%，跌幅榜前5名包括台中市東區下跌35.37%，台中市大甲區跌27.10%，新北市鶯歌區跌幅23.56%、台中市后里區下跌22.15%，台南市北區跌幅22.01%。
12月21日最新查價，六都較3個月前的查價，跌幅逾15％的共有11區。圖／台南市不動產估價師公會提供

緊接著台中市大雅區、台北市北投區、台北市大同區、台北市南港區、新北市新店區，跌幅分別有21.79%、21.12%、20.25%、19.52%與18.94%。從近4個月數據可發現，不分蛋黃區或蛋白區，都有下跌跡象。
台南市不動產估價師公會資通會主委林利州分析，由於房屋高價的特點，需要金融機構的支持，因此利率的變動，成為購屋消費的重要因素，目前一般家庭買房會衡量當前利率及走勢，以及近期物價增長的情形，而當賣方所開出的價格，被買方認定過高而不接受或無力負擔，房價則向下調整。
林利州表示，從現有數據可發現，「量縮價穩」邁入「量縮價跌」跡象，目前房市空方居上，賣方已見多處鬆動，跌價「紅潮」已壓境，房價議價空間在賣方鬆動讓利之下，已有逐步放大至開價的10至20%，房屋市場動能疲弱態勢已現，部分地區更是量縮明顯。

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新北市正三房40坪、每戶1233萬元換算，購屋投資自備3成約369.9萬元，7成資金銀行房貸，假若利率為1.9%，以20年期本息均攤，每月須還款4萬3250元，而新北正三房租金中間值約為每月3萬7500元，等於若是投資房市想靠租金來賺錢，每個月還要倒貼5750元。 

2022年第三季「正三房租貸平衡試算」顯示買房出租，在升息壓力之下，多地區出現侵蝕獲利的囧境。

圖／台南市不動產估價師公會提供 

台南市不動產估價師公會資通會主委林利州指出，由數據分析可以看出，六都的租金市場行情，若以月租金收入金額減去20年期房貸月支出金額之餘額，已經多數的都市都來到了負數，顯見在經濟前景不佳及利率預期走升的影響，原本爽爽賺的投資方已經無利可圖，並陷入「入不敷出，侵蝕獲利的囧境」。 林利州提醒，這意味著前一波民間瘋狂從銀行搬錢投資不動產的獲利模式，將不會再有月月的紅利收入，投資房市獲利的誘因及動能都已經消逝殆盡。 至於部分區域正三房仍在上漲的原因，台南市不動產估價師公會副理事長蔡孟澤分析，以台南市正三房為例，均價仍季漲0.42%，應是房價盤整與初轉跌時，投資客出貨的前兆現象，但是當地市場已經明顯感受到因台積電效應狂猛的漲勢，已不復見。

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